Le logement demeure une ressource rare en Suisse, en particulier dans les zones urbaines et périurbaines. Face à la pénurie, les autorités encouragent depuis plusieurs années la densification du bâti existant plutôt que l’extension des zones constructibles.
Une récente révision législative modifie toutefois en profondeur la manière dont les plus-values liées à ces opérations sont taxées. Résultat : de nombreux propriétaires voient la valeur de leur bien progresser sans devoir s’acquitter d’une taxe fédérale obligatoire sur cette hausse.
La densification fait bondir la valeur des terrains
La stratégie de densification consiste à exploiter davantage des parcelles déjà situées en zone à bâtir. Concrètement, il peut s’agir d’autoriser un étage supplémentaire, d’augmenter le coefficient d’occupation du sol ou de remplacer une maison individuelle par un immeuble de plusieurs logements. Ce type de « reclassement à la hausse » transforme directement le potentiel constructible d’un terrain, et donc sa valeur.
Selon une analyse du cabinet Wüest Partner, la valeur d’un terrain augmente en moyenne de 832 francs par mètre carré lors d’un tel relèvement de zone. À titre de comparaison, lorsqu’un terrain passe de zone agricole à zone à bâtir, la hausse moyenne est de 742 francs par mètre carré. En cas de changement d’affectation, par exemple d’une zone industrielle à résidentielle, l’augmentation moyenne atteint 410 francs par mètre carré. Ces chiffres, révélés initialement par le Tages-Anzeiger et repris par Blick, montrent que les relèvements de zone en milieu déjà constructible génèrent les plus fortes progressions de valeur.
La raison tient à la localisation. Les densifications interviennent principalement dans les villes et les agglomérations, là où le foncier est déjà rare et cher. Dans une commune périurbaine en croissance, le fait d’autoriser quatre étages au lieu de deux peut modifier radicalement le potentiel économique d’une parcelle. Entre 2016 et 2021, les économistes estiment que ces relèvements de zone ont généré 36 milliards de francs de plus-value à l’échelle nationale.
Des situations concrètes illustrent cette dynamique. À Starrkirch-Wil, dans le canton de Soleure, un couple de propriétaires d’environ 60 ans prévoit de compléter sa maison par la construction d’une villa jumelle de 4½ pièces par logement sur la même parcelle. Ce type de projet, rendu possible par une densification autorisée, accroît mécaniquement la valeur globale du bien.
Fin de la taxe fédérale obligatoire sur la plus-value
Jusqu’à récemment, les plus-values résultant de décisions d’aménagement étaient soumises à une taxe obligatoire au niveau fédéral. L’objectif était de faire participer les propriétaires aux gains liés à des choix publics, tels que l’autorisation de construire davantage sur une parcelle. Depuis le début de l’année, à la suite d’une révision de la loi, cette obligation fédérale a été supprimée.
Désormais, les cantons disposent d’une marge de manœuvre accrue. Certains maintiennent une forme de taxation, tandis que d’autres y renoncent totalement. Cette évolution modifie sensiblement l’équilibre financier pour les propriétaires concernés. Concrètement, un détenteur peut aujourd’hui surélever son immeuble ou exploiter plus intensivement son terrain et constater une hausse substantielle de la valeur sans devoir verser immédiatement une contribution liée à cette plus-value.
L’impôt sur les gains immobiliers, lui, reste applicable uniquement en cas de vente du bien. Tant que le propriétaire conserve son immeuble, aucune taxation n’intervient sur la progression de valeur générée par le relèvement de zone. Cette situation favorise une accumulation patrimoniale potentiellement importante, en particulier dans les régions où la pression immobilière est forte.
Les effets se font aussi sentir dans le cadre des successions. Si une maison estimée auparavant à 1,5 million de francs atteint 2,5 millions après un relèvement de zone, la valeur de référence pour le partage entre héritiers change radicalement. L’enfant souhaitant reprendre le bien doit indemniser ses frères et sœurs sur la base de cette nouvelle estimation. Sans capacité d’endettement suffisante, l’opération peut devenir difficile à financer.
À l’inverse, la densification peut offrir des solutions. L’ajout d’un étage ou la construction d’un second logement permet de créer des surfaces habitables supplémentaires. Les héritiers peuvent ainsi conserver le bien en générant des revenus locatifs ou en occupant les nouveaux espaces, ce qui facilite l’équilibre financier entre ayants droit.
La suppression de la taxe fédérale obligatoire sur la plus-value, combinée à la dynamique de densification, renforce ainsi la valorisation patrimoniale de nombreux biens immobiliers en Suisse, tout en soulevant des questions d’équité et d’accès au logement.
