En 2025, un phénomène surprenant se produit en Suisse : alors que les rendements des obligations de la Confédération enregistrent une baisse, les taux des hypothèques à taux fixe sur dix ans augmentent. Cette situation déstabilise de nombreux emprunteurs qui, au premier abord, s’attendaient à des coûts de financement plus faibles.
Cependant, les raisons de cette hausse sont multiples et comprennent des facteurs liés aux rendements des lettres de gage, à la réglementation bancaire et à la politique monétaire. Ce phénomène met en lumière des dynamiques complexes du marché financier, où les taux d’intérêt sont influencés par des variables qui échappent souvent à l’analyse immédiate.
Les rendements des obligations et l’impact des lettres de gage
Fin novembre 2025, les rendements des obligations de la Confédération ont atteint leur plus bas niveau depuis plusieurs années. Logiquement, cette baisse aurait dû se traduire par une diminution des taux des hypothèques fixes. Or, les banques n’ont pas répercuté cette baisse sur les taux hypothécaires. En effet, les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sur dix ans ont progressé de 0,39% à 0,66% en 2025, alors que les rendements des obligations de la Confédération sont passés de 0,37% à 0,32% pendant la même période.
David Marmet, économiste en chef de la Banque cantonale de Zurich (ZKB), explique à cash.ch que cette divergence résulte en partie des rendements des lettres de gage. Ces instruments financiers, utilisés par les banques pour refinancer leurs crédits hypothécaires à long terme, sont restés pratiquement inchangés sur un an, voire ont légèrement augmenté. Les lettres de gage, considérées comme des obligations sûres, sont moins sensibles aux fluctuations des rendements des obligations de la Confédération. En conséquence, les banques n’ont pas ajusté leurs marges, ce qui a conduit à une hausse des coûts de financement pour les emprunteurs.
L’impact de la réglementation « Bâle III » et de la politique monétaire
Un autre facteur important expliquant l’augmentation des taux des hypothèques est la réglementation « Bâle III », entrée en vigueur en 2025. Ce cadre réglementaire a été conçu pour renforcer la solidité financière des banques, en exigeant des réserves de capital plus importantes et une meilleure gestion des liquidités. Ces nouvelles exigences ont accru les coûts de financement pour les établissements financiers, qui ont répercuté cette hausse sur leurs clients sous forme de taux d’intérêt plus élevés.
En parallèle, la politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS) a également joué un rôle dans la hausse des taux. En juillet 2024, la BNS a relevé le taux de réserves obligatoires des banques de 2,5% à 4%. Cette mesure a entraîné un besoin de refinancement supplémentaire de 25 milliards de francs pour les banques suisses. Selon la ZKB, bien que certains facteurs économiques perdent de leur influence avec le temps, les coûts de refinancement plus élevés risquent de persister. La politique de taux zéro, en place depuis plusieurs années, semble être venue pour durer, ce qui pourrait maintenir les coûts de financement élevés sur une période prolongée.
D’autre part, l’évolution des taux d’intérêt mondiaux, influencée par les politiques de grandes banques centrales comme la Réserve fédérale américaine (Fed) et la Banque centrale européenne (BCE), a également contribué à cette dynamique. La réduction des programmes d’achats d’obligations par ces institutions a provoqué une hausse des rendements des emprunts d’État, ce qui a alimenté la pression à la hausse sur les taux d’intérêt en Suisse.
Perspectives et alternatives : l’hypothèque Saron et les attentes à long terme
Pour les emprunteurs ayant choisi une hypothèque Saron, la situation reste différente. Depuis la baisse du taux directeur de la BNS à 0% en juin 2025, ces emprunteurs bénéficient des taux les plus avantageux pour le financement de leur logement. Cependant, les prévisions pour les prochains mois laissent entrevoir une légère augmentation des taux Saron. D’ici fin 2027, il est attendu que le taux Saron sorte de la zone négative pour atteindre 0,20%, puis grimpe à 0,42% d’ici fin 2028.
Cela signifie que, sur un horizon de trois ans, l’hypothèque Saron pourrait augmenter de manière plus significative que les hypothèques à taux fixe, avec des prévisions montrant que le coût d’une hypothèque Saron pourrait atteindre 1,25% d’ici 2028. En comparaison, les meilleures offres actuelles pour une hypothèque à taux fixe sont à 1,44%, inidque Blick. Les emprunteurs à taux fixe pourraient donc voir leurs coûts de financement augmenter plus lentement que ceux qui ont opté pour une hypothèque Saron, bien que cette dernière soit sujette à des fluctuations à moyen et long terme.
