Les grandes agglomérations de Suisse, notamment Genève et Lausanne, ont vu la construction de nouveaux logements augmenter de manière spectaculaire, selon le rapport sur la densification publié par l’Office fédéral du logement (OFL), réalisé par des chercheurs de l’École polytechnique fédérale de Zurich (EPFZ). Entre 2020 et 2023, Genève a ainsi construit plus de 1600 appartements par an à la suite de démolitions ou sur des anciennes friches industrielles et artisanales.
Lausanne a suivi une dynamique similaire avec plus de 1100 nouveaux logements chaque année. Ce processus implique la destruction de vieux bâtiments pour en construire de nouveaux, souvent plus hauts et plus nombreux, une méthode qui a montré son efficacité dans ces régions. À titre d’exemple, la densification par démolition a permis de créer entre 1,6 et 2 fois plus de logements à Genève et Lausanne que dans des villes comme Zurich ou Berne, qui pratiquent aussi ce genre de reconstruction.
Cependant, Genève se distingue par un recours plus important à la surélévation des bâtiments. À la différence de Lausanne, où les démolitions prédominent, Genève surélève fréquemment ses immeubles pour y ajouter des étages supplémentaires, une pratique qui a doublé le nombre de bâtiments surélevés par rapport aux démolitions dans les années 2020.
Un logement plus grand, mais pour qui ?
La densification des centres urbains s’accompagne d’une augmentation de la surface habitable par personne, mais cette croissance est plus marquée en Suisse alémanique. À Genève et Lausanne, la surface habitable par personne a progressé de 8 % entre 2016 et 2020, un chiffre bien inférieur à l’augmentation observée dans les autres grandes villes suisses comme Zurich, Berne et Bâle, où la surface habitable a bondi de plus de 20 % dans les bâtiments reconstruits.
En Romandie, les nouvelles constructions ont permis un gain de 4 à 5 mètres carrés par habitant, un progrès notable, mais bien loin des standards observés en Suisse alémanique. Néanmoins, ce gain en surface est souvent contrebalancé par la réduction du nombre de pièces. Les studios, de plus en plus nombreux, sont désormais la norme, tandis que les appartements de six pièces et plus sont de plus en plus rares. Cette évolution reflète un changement dans la structure des ménages, avec un nombre croissant de couples sans enfants, ce qui a un impact direct sur la typologie des logements proposés.
L’impact sur les populations les plus fragiles
Si la densification permet de créer de nouveaux logements, elle a aussi des conséquences sociales importantes. En effet, la destruction des anciens bâtiments et la reconstruction des immeubles engendrent souvent l’éviction de locataires, principalement des personnes âgées ou aux revenus modestes.
À Genève, les salaires médians des locataires ont augmenté de 71 % après une démolition-reconstruction, passant de 3960 francs à 6775 francs par mois. Une différence significative qui montre que les locataires les plus vulnérables sont souvent évincés au profit de nouveaux habitants plus jeunes et plus fortunés.
À Lausanne, l’augmentation des salaires médians a été de 80 % après la démolition et la reconstruction des bâtiments, un chiffre bien plus élevé que l’augmentation de 19 % enregistrée après des rénovations. Ces disparités soulignent l’un des grands enjeux de la densification : les personnes aux revenus modestes sont souvent évincées au profit de nouveaux résidents mieux lotis, ce qui exacerbe les inégalités sociales dans ces deux grandes villes suisses.
