L’abolition de la valeur locative, prévue pour 2028, pose une question cruciale pour de nombreux propriétaires en Suisse : faut-il rembourser leur prêt hypothécaire dès maintenant ? Cette réforme fiscale aura un impact direct sur les déductions fiscales des intérêts hypothécaires, jusqu’ici un avantage pour alléger la charge fiscale.
Toutefois, cette évolution, bien qu’ayant des conséquences fiscales importantes, peut aussi offrir une occasion de repenser sa stratégie d’amortissement en fonction de sa situation financière personnelle. Ce choix se révèle d’autant plus pertinent dans un contexte où les taux d’intérêt sont en hausse, et où les décisions financières doivent être prises avec une grande prudence.
La suppression de la valeur locative : Une évolution fiscale majeure
L’abolition de la valeur locative en 2028 change radicalement le paysage fiscal des propriétaires. Aujourd’hui, la valeur locative permet de réduire l’impôt sur le revenu en tenant compte d’un abattement sur les coûts liés à la propriété, notamment les intérêts hypothécaires. En 2028, la suppression de cette déduction modifiera en profondeur l’équilibre fiscal pour de nombreux Suisses. En effet, les intérêts hypothécaires, qui étaient jusqu’ici déductibles, ne pourront plus l’être. Ce changement représente un tournant pour les propriétaires qui doivent désormais évaluer l’impact de cette suppression sur leur gestion fiscale.
Ce changement pourrait être perçu comme une bonne nouvelle pour de nombreux propriétaires, car la suppression de la valeur locative entraînera une baisse générale de la charge fiscale. Par exemple, un propriétaire d’un appartement d’une valeur d’un million de francs à Zurich, avec un prêt hypothécaire de 65% à un taux de 1,5%, pourrait voir ses impôts réduits de 3000 à 5000 francs par an, selon son revenu. Ce gain découle notamment des faibles coûts de refinancement actuels et du taux marginal d’imposition, qui diminuera une fois que la valeur locative ne sera plus incluse dans les revenus imposables.
Toutefois, la perte de la déductibilité des intérêts hypothécaires pose un défi de taille. Un propriétaire devra désormais assumer la totalité des coûts d’intérêts sans bénéficier de l’allégement fiscal qu’il connaissait jusqu’à présent. Ce facteur pourrait inciter certains à envisager un remboursement plus rapide de leur prêt, surtout si leur rendement net d’impôt sur les investissements est inférieur au taux d’intérêt hypothécaire. Selon Giampiero Brundia, directeur d’Oxifina, il est judicieux de rembourser intégralement son prêt hypothécaire si l’on a les moyens de le faire, afin de réduire les coûts d’intérêts, relate Blick. Cependant, il est essentiel de conserver des liquidités suffisantes pour faire face à d’éventuels imprévus.
La gestion des liquidités : Entre amortissement et autres options d’investissement
Outre l’impact fiscal, la gestion des liquidités reste un élément déterminant dans la décision de rembourser son prêt hypothécaire. En effet, le remboursement anticipé d’un prêt peut sembler une option attractive dans un contexte de taux d’intérêt en hausse, mais cela peut aussi immobiliser des liquidités qui pourraient être plus avantageusement investies ailleurs, notamment dans un fonds de pension ou un placement à long terme.
Florian Schubiger, directeur général d’hypotheke.ch, souligne l’importance de maintenir un certain niveau de liquidité, surtout pour les propriétaires plus âgés. Investir toute sa richesse dans un bien immobilier peut être risqué si l’on n’a pas de réserves suffisantes pour les dépenses courantes ou les imprévus. La situation de chaque propriétaire doit être évaluée avec soin, en fonction de son âge, de ses projets à court et moyen terme, et de sa capacité à gérer les risques.
L’une des solutions recommandées pour ceux qui approchent de la retraite est de réduire leur endettement hypothécaire. Cela permet non seulement de réduire le fardeau psychologique de la dette, mais aussi d’alléger les finances personnelles sur le long terme. Si l’on a utilisé son fonds de pension pour financer l’achat d’un bien immobilier, investir les économies d’impôt réalisées grâce à la suppression de la valeur locative dans l’amortissement ou dans d’autres produits d’épargne peut être plus avantageux. Cependant, il faut également prendre en compte la performance des fonds de pension, qui affichent en moyenne un rendement de 3,4% par an, bien supérieur au coût d’un prêt hypothécaire à taux fixe.
D’autre part, si l’on préfère des investissements moins volatils, les fonds obligataires ou des solutions d’épargne plus sûres pourraient être des alternatives à envisager. Mais l’investissement dans des actions ou des produits à risque pourrait offrir des rendements plus élevés à long terme, bien que cela ne convienne pas à tous les propriétaires, surtout ceux qui craignent les fluctuations du marché.
Enfin, il est crucial de ne pas négliger les coûts à venir pour l’entretien et les rénovations du bien immobilier. La suppression de la valeur locative signifie également que les dépenses liées à l’entretien et à la rénovation ne seront plus déductibles des impôts. Il est donc recommandé de prévoir un fonds de réserve suffisant, entre 1% et 3% de la valeur du bien, pour couvrir ces dépenses à l’avenir.
