Face à la pénurie de logements et à la rareté des terrains constructibles, la Suisse opte de plus en plus pour la démolition-reconstruction. Cette méthode permet d’augmenter la densité résidentielle, notamment dans les grandes villes.
Ce phénomène croissant soulève autant d’espoirs pour répondre à la demande que de critiques sur les plans sociaux et environnementaux. Portée par une étude de la banque Raiffeisen, cette stratégie apparaît comme une réponse inévitable aux contraintes actuelles du marché immobilier.
Une méthode favorisée par la contrainte foncière
La démolition de bâtiments résidentiels pour en construire de nouveaux plus denses s’impose en Suisse depuis plusieurs années. Ce mouvement est notamment renforcé par la Loi sur l’aménagement du territoire de 2013, qui a gelé les surfaces constructibles à l’échelle nationale. Dans ce contexte, la création de logements se concentre désormais à l’intérieur des zones déjà urbanisées.
Ce choix stratégique a mené à une nette augmentation du nombre de bâtiments démolis, passant de 2500 en 2010 à plus de 3200 en 2022, selon les données relayées par la banque Raiffeisen. Dans les grandes villes comme Zurich, Genève, Bâle, Lausanne et Berne, ce sont 31 logements détruits pour 100 construits, contre seulement 8 % dans les zones rurales.
Un gain net de logements dans les centres urbains
La reconstruction permet souvent de multiplier le nombre de logements sur un même terrain. En moyenne, quatre logements sont construits pour chaque logement détruit. Dans les centres urbains, ce chiffre peut monter jusqu’à six ou sept, et jusqu’à vingt dans les cinq plus grandes villes suisses, selon Raiffeisen.
La banque souligne que ces constructions neuves constituent un moteur essentiel de la création d’espace résidentiel dans les zones densément peuplées. Elle affirme que dans les villes, où la demande reste particulièrement élevée, cette méthode permet de répondre rapidement aux besoins en logements.
Une efficacité contestée sur les plans social et environnemental
Si la méthode semble productive, ses répercussions ne sont pas négligeables. La perte du bâti ancien implique également la disparition de son énergie grise, c’est-à-dire toute l’énergie investie dans la construction et le transport des matériaux, un aspect jugé très critiquable par Raiffeisen. De plus, les nouveaux logements construits sont généralement plus chers, car plus modernes et conformes aux normes actuelles.
Cela provoque un effet d’éviction pour les anciens habitants, car les logements détruits étaient souvent plus abordables. Malgré ces effets, Fredy Hasenmaile, chef économiste de Raiffeisen Suisse, estime que la construction neuve de remplacement reste souvent la seule alternative à l’étalement urbain et appelle à mieux en évaluer la compatibilité sociale et écologique.
