Le marché immobilier mondial connaît des déséquilibres persistants, en particulier dans des villes comme Zurich et Genève, où le risque de bulle immobilière reste élevé. Une étude récente menée par UBS a révélé que ces deux métropoles suisses figurent parmi les plus exposées à un phénomène de surchauffe immobilière.
Les prix continuent d’augmenter, alimentés par des déséquilibres entre l’offre et la demande. Dans ce contexte, il est crucial de comprendre les raisons de cette tendance et les implications pour les acteurs du marché, tant locaux qu’internationaux.
Une surchauffe persistante à Zurich : Un risque élevé de bulle
Zurich occupe actuellement la troisième place mondiale des villes les plus exposées à une bulle immobilière, juste derrière Miami et Tokyo, selon l’indice de risque publié par UBS. L’indice de Zurich a atteint 1,55 point en 2025, un léger accroissement par rapport à l’année précédente (1,51 point). Cette position illustre une tendance inquiétante : la surchauffe du marché immobilier zurichois ne semble pas prête à se stabiliser.
Le principal facteur expliquant cette surchauffe est le déséquilibre entre l’offre de logements et la demande croissante. Zurich continue d’attirer une population en forte augmentation, notamment en raison de son rôle central en tant que pôle économique en Suisse et en Europe. Cependant, l’offre en logements ne suit pas cette dynamique. En effet, l’urbanisation reste contrainte par la rareté des terrains constructibles, ainsi que par la lenteur des projets de développement. En conséquence, la forte demande, couplée à la faible disponibilité de biens immobiliers, fait grimper les prix de manière vertigineuse.
Les prix réels à Zurich ont augmenté de 5% au cours de l’année écoulée, et depuis 2021, cette hausse atteint 25%. Cela a pour effet direct de rendre l’immobilier de plus en plus inaccessible pour une large part de la population, en particulier les jeunes générations et les ménages à revenu moyen. En effet, pour acheter un bien immobilier à Zurich, il faut aujourd’hui l’équivalent de plus de quarante ans de revenus locatifs. Une situation qui témoigne de la pression exercée sur le marché et des déséquilibres alarmants entre l’évolution des prix et celle des revenus.
Genève : Un marché immobilier sous haute tension
Le marché immobilier genevois, bien que moins exposé que celui de Zurich, présente également des signes préoccupants de surchauffe. Classée septième parmi les villes les plus risquées selon l’indice UBS, Genève affiche un indice de 1,05 point, un niveau qui reste élevé en comparaison des autres villes étudiées. Les prix immobiliers dans la ville ont continué d’augmenter au cours de l’année passée, avec une hausse ajustée à l’inflation de 4%.
La situation à Genève est similaire à celle de Zurich, marquée par une forte demande et une offre limitée. En tant que centre économique et politique international, la ville attire une population étrangère aisée, ce qui accentue la pression sur le marché immobilier local. La construction de nouveaux logements n’arrive pas à suivre la demande, créant ainsi un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande. À l’instar de Zurich, cette dynamique a conduit à une hausse des prix, bien au-delà de la croissance des revenus locaux.
Cette situation a un impact direct sur l’accessibilité au logement pour de nombreux résidents. À Genève, pour amortir un achat immobilier, il faut aujourd’hui plus de 35 ans de revenus locatifs. Ce phénomène s’explique par la rareté des terrains disponibles pour de nouveaux projets immobiliers et par une lenteur dans la mise en œuvre des plans d’urbanisme. De plus, les prix des loyers continuent de grimper, exacerbant les difficultés pour ceux qui ne peuvent pas acheter. La réponse des autorités a été de mettre en place des mesures destinées à limiter l’inflation des prix, mais elles restent insuffisantes face à l’ampleur du problème.
Des régulations risquées et une offre inadéquate
Face à l’inaccessibilité croissante des logements, des mesures ont été mises en place dans certaines villes, comme Amsterdam et Vancouver, pour limiter l’impact de la spéculation immobilière. Cependant, ces régulations, qui incluent l’interdiction d’acheter des biens pour la location de vacances ou des taxes sur les logements vacants, peuvent avoir des effets contre-productifs. En effet, selon les experts de UBS, ces mesures risquent de freiner l’attractivité des centres urbains et de ralentir la construction de nouveaux logements, exacerbant ainsi la crise de l’offre.
Le marché immobilier à Zurich et Genève continue d’être attractif, en grande partie en raison de la politique des banques centrales qui maintient les taux d’intérêt bas, ce qui réduit les coûts de financement. Toutefois, cette attractivité ne fait qu’alimenter les risques de bulle, dans un contexte où l’offre reste insuffisante pour répondre à la demande croissante. Selon UBS, cette dynamique pourrait continuer à pousser les prix à la hausse dans les années à venir, avec des conséquences graves pour l’accessibilité au logement.
