La Banque nationale suisse a abaissé son taux directeur de 0,25 point le 20 mars, ramenant le niveau à 0,25 %, soit celui de l’été 2022. Ce cinquième assouplissement en un an semblait annoncer un regain d’accessibilité au crédit pour les candidats à la propriété.
Mais en pratique, l’accès au logement reste aussi tendu qu’avant. Volatilité des taux longs, prix en hausse, offre en baisse et conditions d’octroi plus strictes limitent considérablement l’effet attendu pour les futurs propriétaires.
Depuis un an, la Banque nationale suisse ajuste progressivement ses taux directeurs, dans un effort pour accompagner la désinflation sans étouffer l’activité. La décision du 20 mars a été saluée comme une mesure favorable aux ménages envisageant un achat immobilier.
Pourtant, les données montrent que les acheteurs ne profitent que très marginalement de cet environnement plus souple. Les taux longs ne suivent pas la même tendance, et les prix de l’immobilier continuent de progresser, alors que l’offre se rétracte. L’effet d’aubaine espéré ne se concrétise pas.
Des taux longs instables et une capacité d’emprunt restreinte
Si le taux directeur est désormais à 0,25 %, les taux d’intérêt à moyen et long terme, notamment sur cinq et dix ans, n’ont pas suivi cette trajectoire descendante. Depuis le début de l’année, ces taux restent volatils, certains repartant même à la hausse. En mars 2025, les taux à dix ans gravitent autour de 2 %, après un passage à 1,72 % à la fin 2024, bien au-dessus du pic de 3 % observé en octobre 2022, rapporte la Tribune de Genève.
Nikolay Markov, économiste chez Pictet Asset Management, précise que les véritables bénéficiaires de cette baisse sont les propriétaires existants, qui peuvent renégocier ou consolider leurs conditions d’emprunt. À l’inverse, les primo-accédants rencontrent des obstacles majeurs liés aux conditions prudentielles renforcées.
Valérie Lemaigre, économiste en chef à la Banque Cantonale de Genève, rappelle que ces restrictions proviennent de la volonté de la BNS de réduire les liquidités en circulation pour maîtriser l’inflation, mais aussi des exigences de la BRI et du cadre réglementaire de Bâle III. Ces contraintes, combinées à la disparition de Credit Suisse, acteur historique du crédit immobilier, réduisent la capacité des banques à accorder de nouveaux prêts.
Elle ajoute que la croissance annuelle des crédits hypothécaires reste faible : elle atteignait 3 % avant 2022, mais n’a été que de 1,6 % en 2024. Une fois la baisse de taux achevée, elle pourrait difficilement dépasser les 2 %, montrant l’absence de réaction automatique du crédit aux variations de taux.
Un déséquilibre entre offre et demande qui persiste
La détente monétaire actuelle ne suffit pas à rétablir l’équilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier. David Michaud, économiste à la Banque Cantonale Vaudoise, souligne dans les colonnes du même média que si les recherches de biens immobiliers ont connu un regain depuis le début de l’année, l’offre reste nettement inférieure aux besoins.
La baisse de la production de logements est marquée. En 2024, le canton de Genève a enregistré un gain net de seulement 2082 logements, contre une moyenne de 3402 sur les trois années précédentes, selon le dernier rapport de l’Ocstat. Michaud constate que la production de logements atteint son plus bas niveau depuis le début du siècle. Il n’existe actuellement plus de création de zones résidentielles, une tendance qui devrait se maintenir en 2025 et 2026.
Ce manque d’offre freine mécaniquement les projets d’achat, même lorsque le crédit semble devenir plus abordable sur le papier. Ce déséquilibre structurel empêche toute détente significative sur le marché.
Une hausse des prix qui annule les effets de la baisse de taux
Les prix de l’immobilier, quant à eux, poursuivent leur hausse. À Genève, en 2024, le prix moyen au mètre carré pour un appartement a progressé de 2 %, atteignant 13 548 francs, et de 2,5 % pour une maison, soit 15 259 francs. Sur trois ans, la hausse cumulée est de 13 % pour les appartements et 15 % pour les maisons, selon les données du Groupe suisse immobilier.
Ces niveaux de valorisation élevés réduisent considérablement l’effet positif attendu de la baisse des taux pour les futurs acquéreurs. Nikolay Markov rappelle que dans toutes les zones urbaines helvétiques, en particulier à Genève, les prix élevés limitent fortement la portée des mesures monétaires.
Enfin, Valérie Lemaigre conclut que cette nouvelle baisse des taux n’aura que peu d’effet sur la dynamique du crédit immobilier. Elle estime que cela pourrait, à l’inverse, renforcer l’attractivité de la location. Les loyers étant partiellement indexés sur les taux, ils ont récemment enregistré une baisse de 2,2 % par rapport à leur niveau le plus élevé, ce qui pourrait rééquilibrer l’arbitrage entre acheter et louer.
