Après l’annonce de l’Office fédéral du logement (OFL) sur la diminution du taux de référence de 1,50 % à 1,25 %, l’association suisse des locataires (Asloca) appelle à une réaction coordonnée des locataires. En réponse, la faîtière des propriétaires immobiliers (HEV) rappelle les recours disponibles pour les bailleurs. Ce nouvel épisode met en lumière une nouvelle fois les tensions autour des loyers en Suisse.
La question de l’équité dans l’application des variations de taux refait surface. L’Asloca dénonce un déséquilibre récurrent entre hausses répercutées rapidement et baisses souvent ignorées.
Un droit à la baisse pour certains locataires
L’abaissement du taux hypothécaire de référence ouvre la voie à une baisse théorique de loyer de 2,91 %. Les contrats de bail indexés sur ce taux permettent aux locataires de formuler une demande de réduction. L’Asloca encourage les personnes concernées à utiliser un outil de calcul mis à disposition sur son site internet pour vérifier leur éligibilité.
Mais les locataires ne sont pas automatiquement assurés d’obtenir une baisse. Comme l’indique Blick, moins d’un quart de ceux ayant droit à une réduction en ont effectivement bénéficié dans le passé. Cette faible proportion alimente les critiques de l’Asloca concernant la manière dont les baisses de taux sont traitées par les propriétaires.
Les moyens de compensation à disposition des bailleurs
Les propriétaires peuvent légalement neutraliser partiellement les effets de la baisse. Ils sont en droit de répercuter jusqu’à 40 % de l’inflation mesurée depuis la dernière adaptation du loyer. À cela s’ajoute la possibilité d’augmenter les loyers pour couvrir la hausse des frais généraux, souvent appliquée à un taux forfaitaire de 0,5 % par an, selon la HEV.
La fédération alémanique des propriétaires souligne que la législation fixe des limites précises aux prétentions de réduction. Un rendement inférieur à 3,25 % des fonds propres, ou à 4,75 % pour les logements neufs, suffit à rejeter une demande de baisse. Dans un litige, il suffit pour le bailleur de démontrer que le rendement est admissible ou que le loyer reste conforme aux pratiques locales, comme l’a rappelé la Handelszeitung.
Des effets différés et des cas non concernés
La modification du taux de référence n’a pas d’effet immédiat. Toute baisse de loyer ne peut entrer en vigueur qu’après une période de préavis, généralement de trois mois, à laquelle s’ajoute le reste du mois en cours au moment de la publication du nouveau taux. Les éventuelles baisses issues des requêtes actuelles ne prendront donc effet qu’à partir de janvier prochain.
Par ailleurs, tous les contrats de bail ne sont pas concernés. Ceux indexés sur d’autres paramètres, comme le coût de la vie, restent exclus de cette mécanique. Cette réalité limite l’impact direct du changement de taux sur l’ensemble des locataires.
L’Asloca, tout en saluant un allègement possible pour certains, insiste sur le caractère structurel du problème. Selon Michael Töngi, vice-président de l’association, la tendance reste à une application sélective et asymétrique des variations du taux de référence, les hausses étant appliquées plus rapidement et plus systématiquement que les baisses.
