Le marché immobilier suisse, en particulier celui des loyers, a connu des hausses soutenues au cours des dernières années. En 2026, cette tendance devrait se poursuivre, bien que le rythme des augmentations soit plus modéré qu’auparavant.
La croissance des loyers a été alimentée par une demande constamment supérieure à l’offre de logements, bien que les flux migratoires aient diminué. La combinaison de ces facteurs indique que, bien que la dynamique du marché ralentisse légèrement, les prix des loyers devraient continuer d’augmenter, ce qui représente un défi pour de nombreux ménages suisses.
La poursuite de la hausse des loyers malgré un ralentissement de la dynamique
Le marché locatif suisse fait face à une hausse des loyers persistante depuis plusieurs années, même si cette progression s’est ralentie. Selon la Banque cantonale de Zurich (ZKB) et le portail immobilier Homegate.ch, les loyers en 2025 ont augmenté de 2,3 % en moyenne, après une hausse de 3,2 % en 2024 et 4,7 % en 2023. Ce ralentissement est dû à une réduction de l’immigration nette, qui a modéré la demande en zone urbaine. Cependant, l’insuffisance de l’offre de logements reste le principal moteur de cette hausse continue.
La situation dans les grandes villes, comme Zurich ou Genève, est particulièrement tendue. Les loyers dans ces zones sont devenus de plus en plus inaccessibles pour de nombreux ménages, ce qui pousse les gens à chercher des alternatives dans des zones moins centrales. Ce phénomène a également un effet secondaire sur les loyers dans les agglomérations périphériques et rurales, où les prix augmentent souvent à un rythme plus rapide que dans les centres urbains.
D’une manière générale, les prévisions pour 2026 tablent sur une légère hausse des loyers à l’échelle nationale. Selon la ZKB, cette augmentation devrait se situer autour de 1,5 %, un chiffre inférieur à celui des années précédentes, mais qui reste suffisant pour maintenir la pression sur les locataires, indique Watson. Bien que la construction de nouveaux logements soit en légère reprise, avec 47 000 nouveaux appartements attendus en 2026, cela ne suffira pas à équilibrer l’offre et la demande de manière significative dans les zones les plus demandées.
Les facteurs clés derrière la hausse des loyers : immigration et offre limitée
La croissance des loyers en Suisse trouve ses racines dans plusieurs facteurs qui se conjuguent pour maintenir une pression constante sur le marché locatif. L’un des éléments clés est l’activité migratoire. En dépit d’une immigration nette plus faible ces dernières années, la demande de logements reste élevée en raison de la qualité de vie et de la stabilité économique que la Suisse continue d’offrir. En 2023, près de 100 000 personnes ont migré vers la Suisse, créant une demande supplémentaire dans un marché déjà tendu.
Parallèlement, l’offre de logements ne parvient pas à suivre le rythme de cette demande. La construction de nouveaux appartements peine à compenser les besoins croissants, malgré des efforts pour stimuler l’activité dans le secteur. Le taux de construction reste insuffisant pour pallier la pénurie, ce qui conduit à une pression continue sur les loyers. L’augmentation prévue de 47 000 nouveaux logements en 2026 représente seulement un léger rebond de 17 % par rapport à l’année précédente, ce qui ne suffira pas à changer la situation de manière décisive.
L’autre facteur majeur influençant les loyers est la législation et les pratiques en matière de construction. De nombreux experts, dont Martin Waeber, responsable immobilier chez SMG Swiss Marketplace Group, soulignent que la lenteur des procédures de permis de construire et les contraintes administratives compliquent encore l’ajustement du marché à la demande. Il est donc crucial de repenser la manière dont les permis de construire sont attribués et de simplifier les démarches pour faciliter la construction de nouveaux logements.
