Le 1er septembre, l’Office fédéral du logement publiera le nouveau taux hypothécaire de référence, actuellement à 1,5 %. Ce taux, utilisé pour déterminer les loyers dans les contrats de bail suisses, représente un levier direct pour les locataires.
Instauré en 2008, cet indicateur s’appuie sur la moyenne pondérée des taux hypothécaires. Il est révisé chaque trimestre et a un effet mécanique sur les loyers. Sa baisse ouvre théoriquement le droit à une réduction de 2,91 %, tandis qu’une hausse de 0,25 point permettrait une augmentation de 3 %.
Une possible baisse dès septembre ou d’ici la fin de l’année
Selon Blick, une baisse du taux de référence pourrait survenir si le taux moyen des créances hypothécaires descend en dessous de 1,38 %. Bien que ce seuil n’ait pas été atteint en juin, plusieurs économistes, dont ceux de Raiffeisen, UBS et la Banque cantonale de Saint-Gall, estiment qu’une baisse à 1,25 % pourrait se produire d’ici décembre. Pour Thomas Stucki, responsable des investissements à la Banque cantonale de Saint-Gall, cette baisse est attendue « au plus tard en décembre ».
Le maintien du taux en septembre signifierait un statu quo temporaire. Mais la tendance baissière des taux directeurs, progressivement ramenés à zéro par la Banque nationale suisse depuis mars 2024, alimente les attentes d’un ajustement. Swissinfo.ch souligne que cette évolution rend improbable une hausse du taux de référence dans un avenir proche.
Un droit à la baisse qui ne s’applique qu’aux baux existants
En cas de baisse du taux, les locataires doivent en faire la demande pour en bénéficier. Les propriétaires sont légalement tenus de répercuter cette réduction, mais peuvent invoquer l’inflation ou une hausse des charges.
Pourtant, d’après Ursina Kubli, responsable de la recherche immobilière à la Banque cantonale de Zurich, « ces facteurs n’ont guère de poids actuellement », en raison d’une inflation modérée et d’une récente hausse du taux.
Un calcul simple permet d’illustrer les effets d’une réduction : pour un loyer net de 1700 francs, une baisse de 0,25 point pourrait générer une économie de 50 francs par mois, soit 600 francs sur un an. L’Association des locataires (Asloca) met à disposition un outil en ligne pour estimer les droits à réduction selon les clauses du contrat de bail.
Toujours selon la même source, cette réduction ne concerne que les baux en cours. Les nouveaux locataires restent exposés à des loyers de marché en forte hausse, en raison d’une pénurie persistante de logements, notamment dans les grandes villes.
Un levier sous-utilisé dans un contexte de tension locative
Le taux de référence est souvent méconnu ou sous-utilisé. Pourtant, près de la moitié des ménages pourraient être concernés après une prochaine baisse, selon des projections relayées par la Banque cantonale de Zurich. Dans le canton de Zurich, où les hausses précédentes ont été fréquemment appliquées, ce taux d’éligibilité grimperait à 70 %.
Swissinfo.ch rappelle que les loyers proposés aux nouveaux entrants augmentent actuellement de 3 à 5 % par an. Cette dynamique résulte d’un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande, aggravé par le manque de terrains constructibles.
Martin Tschirren, directeur de l’OFL, affirme qu’il « n’est plus possible de répondre à la demande croissante par le reclassement de zones à bâtir », ce qui laisse peu de marge de manœuvre à court terme.
Dans ce contexte, les ajustements possibles grâce au taux hypothécaire de référence constituent un des rares leviers disponibles pour atténuer la pression locative sur les ménages. La charge du logement, qui représente en moyenne plus de 20 % du revenu brut des locataires, pèse d’autant plus lourd sur les foyers à faibles revenus, selon les données de l’OFL.
