La Suisse connaît depuis plusieurs années une croissance démographique soutenue principalement liée à l’immigration. Cette évolution résulte d’un besoin marqué de main-d’œuvre qualifiée, notamment entre 2022 et 2024, période durant laquelle le pays a attiré chaque année environ 75’000 travailleurs supplémentaires.
À cela s’ajoutent près de 63’000 réfugiés ukrainiens venus s’installer temporairement ou durablement. Face à cette dynamique, le marché immobilier suisse a vu sa demande se renforcer, exerçant une pression sur les prix et alimentant un débat récurrent sur le rôle de l’immigration dans la crise du logement.
Une pression marquée dans les zones urbaines
Les données de l’étude annuelle de Wüest Partner montrent que l’immigration récente a fortement influencé la demande de logements, en particulier dans les villes et agglomérations. Près de deux tiers des ménages étrangers privilégient en effet ces zones pour leur proximité avec l’emploi, les transports publics et les écoles. Ce choix accentue la concurrence sur le marché locatif urbain, où les logements sont déjà rares, et pousse certains ménages suisses à envisager l’achat comme alternative.
En 2024, le canton de Genève a enregistré le solde migratoire le plus élevé par rapport à sa population, atteignant 1,9 %. Les cantons de Zurich, Neuchâtel, Bâle-Ville, Schaffhouse et Valais dépassent également la moyenne nationale. Malgré cet afflux, l’accès à la propriété reste limité pour les nouveaux arrivants : seulement 12,3 % d’entre eux étaient propriétaires en 2023, contre 44,1 % pour les ménages suisses. La majorité des immigrés vivent donc en location, ce qui renforce directement la pression sur ce segment du marché immobilier. En outre, leur surface habitable moyenne est de 1,4 pièce par personne, contre 1,9 pour les ménages suisses, reflétant un mode de vie plus concentré dans les zones densément peuplées.
Une influence sur les prix mais pas la cause principale
L’étude de Wüest Partner établit qu’une augmentation de la population de 1 % entraîne une hausse d’environ 1 % des loyers proposés. Pour le marché de la propriété, une telle croissance démographique se traduit par une augmentation de 0,88 % pour les maisons individuelles et de 1,37 % pour les propriétés par étage. Ces chiffres confirment que l’immigration a bien un impact mesurable, mais celui-ci reste partiel par rapport à d’autres facteurs économiques.
Robert Weinert, expert chez Wüest Partner, rappelle que « la migration influence certes les prix, mais elle n’en est pas la cause », relate Blick. Les taux hypothécaires, la croissance économique et le taux de vacance jouent un rôle plus déterminant dans la formation des prix. L’immigration doit donc être considérée comme un effet secondaire d’une économie en bonne santé plutôt que comme la racine du problème. Cette analyse rejoint les constats observés dans d’autres pays prospères confrontés à une crise similaire, comme le Luxembourg, la Norvège ou l’Irlande, où la rareté de l’offre immobilière explique davantage la flambée des prix que l’arrivée de nouveaux habitants.
