Dans un contexte où les prix de l’immobilier sont élevés, de nombreux acheteurs se heurtent à la difficulté de financer leur projet. Toutefois, il existe des leviers peu connus qui permettent d’optimiser le financement de l’achat d’un bien immobilier.
Les taux d’intérêt ne sont pas fixes et peuvent être négociés. Un dossier financier solide est crucial pour obtenir des conditions avantageuses. Ce processus, bien que complexe, peut faire la différence, comme l’explique l’expert Romain Dequesne.
La négociation des taux d’intérêt : un levier essentiel
Contrairement à une idée reçue, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires ne sont pas figés. Selon les établissements bancaires, ces taux sont négociables. Un bon dossier financier, comprenant des documents relatifs à la fortune, à l’emploi et au salaire, est un atout pour obtenir des conditions préférentielles.
Plus les fonds propres sont élevés, plus l’emprunteur aura de chances de bénéficier d’un taux avantageux. Romain Dequesne, CEO de Resolve, souligne que bien négocié, le taux peut permettre de réaliser des économies de jusqu’à 9 000 francs par an. Les fonds propres jouent un rôle clé : en Suisse, un minimum de 20 % du prix d’achat est requis, mais les emprunteurs qui apportent 35% ou plus profitent généralement de meilleurs taux.
Les taux d’intérêt des différents produits hypothécaires ne sont pas immuables. Bien qu’ils suivent l’évolution des taux directeurs et du marché, les établissements bancaires disposent d’une certaine flexibilité. Par exemple, une hypothèque Saron peut varier entre 0,5 % et 1,25 %, tandis qu’une hypothèque fixe sur 10 ans oscille entre 1,4 % et 1,8 %.
Cette fluctuation signifie qu’un écart de 0,57 point de pourcentage entre le taux le plus élevé et le taux moyen sur dix ans peut se traduire par une économie de jusqu’à 42 750 francs sur une hypothèque de 750 000 francs, indique Blick.
L’importance de la capacité financière et de son optimisation
Les banques se basent sur plusieurs critères pour évaluer la capacité d’emprunt d’un client. En principe, les frais liés à l’achat ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Cette évaluation prend en compte les taux d’intérêt, les charges d’entretien et, dans le cas d’une seconde hypothèque, l’amortissement.
Cependant, il existe des différences considérables entre les banques quant à la manière de calculer cette capacité. Certaines institutions intègrent des éléments comme les bonus au revenu, d’autres non. Ces écarts peuvent avoir un impact direct sur la capacité d’un emprunteur à obtenir un financement.
L’expert précise également que, bien que l’aide des parents soit fréquente, un prêt familial n’est pas pris en compte comme fonds propre, contrairement à une donation qui est considérée comme tel par les banques.
Selon Romain Dequesne, « la différence entre les banques est incroyablement grande » en matière de capacité financière, ce qui montre qu’une optimisation de cette capacité peut influencer significativement les conditions de l’emprunt, rapporte le média helvétique.
La gestion de l’hypothèque à long terme
Au-delà de l’achat initial, il est essentiel de gérer l’hypothèque à long terme. Les emprunteurs doivent être conscients que leur situation financière pourrait évoluer au fil des années, notamment à l’approche de la retraite.
Il est nécessaire de rembourser une partie de l’hypothèque au fur et à mesure pour éviter des difficultés futures. Pour les banques, le revenu annuel doit représenter au moins 20% du montant total de l’hypothèque. Ainsi, une hypothèque de 600 000 francs implique un revenu minimum de 120 000 francs.
En dessous de ce seuil, la banque pourrait ne pas accepter de renouveler l’hypothèque, ce qui expose l’emprunteur à des risques financiers importants. Cette règle vise à garantir que les propriétaires puissent toujours assumer leur dette, même lorsque leurs revenus diminuent.
