En France, les droits de succession font partie des plus élevés d’Europe, ce qui pousse certains héritiers à minimiser la valeur déclarée d’un bien immobilier pour réduire la fiscalité. Toutefois, cette pratique peut entraîner un redressement fiscal, comme l’explique Nathalie Couzigou-Suhas, porte-parole de la Chambre des Notaires de Paris au Figaro Immobilier.
Lors d’une succession, les héritiers doivent déposer une déclaration de succession dans un délai de six mois après le décès. Ce document permet à l’administration fiscale de calculer les droits dus sur les biens transmis. Certains héritiers tentent de sous-évaluer le prix du bien immobilier pour réduire le montant de ces droits, mais cette stratégie comporte des risques majeurs.
Si la maison est revendue ultérieurement à un prix bien plus élevé, le fisc peut détecter la sous-évaluation et appliquer un redressement fiscal. Le notaire étant tenu d’enregistrer la transaction, les services fiscaux peuvent facilement vérifier la cohérence entre la valeur déclarée et le prix de vente effectif.
Un exemple concret de redressement fiscal
Dans un cas présenté par Nathalie Couzigou-Suhas auprès du Figaro immobilier, trois héritiers déclarent une maison héritée à 320 000 euros en décembre 2021. Grâce aux abattements fiscaux, les droits de succession à payer s’élèvent à 1 788 euros au total.
En mars 2025, la maison est revendue 400 000 euros, soit 80 000 euros de plus que la valeur déclarée. L’administration fiscale peut alors considérer qu’il y a eu sous-évaluation et procéder à un redressement. Les héritiers devront payer des droits de succession complémentaires, mais aussi un impôt sur la plus-value, car la valeur d’acquisition retenue restera celle de la déclaration de succession.
Dans ce cas précis, chaque héritier devra s’acquitter de 8 567 euros d’impôt sur la plus-value, portant le coût total à 9 163 euros (droits de succession et impôt compris).
Si la maison avait été évaluée plus justement à 380 000 euros, les droits de succession initiaux auraient été plus élevés (4 194 euros chacun), mais l’impôt sur la plus-value aurait été fortement réduit. Au final, chaque héritier aurait payé 4 434 euros au total, soit une économie de 4 729 euros par rapport à une sous-évaluation initiale.
Comment éviter un redressement fiscal ?
L’administration fiscale dispose d’un délai de trois ans plus l’année en cours pour vérifier la valeur déclarée et exiger un rattrapage fiscal en cas de sous-évaluation, comme l’indique économie.gouv.fr. Une pénalité de 40 % peut être appliquée si la mauvaise foi est avérée, et elle peut monter jusqu’à 80 % en cas de fraude manifeste.
Pour éviter tout problème, il est conseillé de faire estimer le bien par un notaire ou un expert immobilier afin de déclarer une valeur réaliste dès le départ. Une évaluation trop basse peut sembler avantageuse sur le moment, mais elle peut finalement coûter plus cher en cas de contrôle du fisc.
