L'immobilier est l'un des grands classiques de l'investissement. De nombreux investisseurs envisagent généralement les logements à louer. Cependant, l'achat de locaux commerciaux est une alternative qui peut offrir un rendement intéressant. Tout comme pour les logements, la rénovation de ce type de bien implique des dépenses importantes dans l'opération et doit être prise en compte lors des calculs initiaux. Examinons quelques facteurs qui influent sur cette décision et donnons quelques conseils qui peuvent être utiles.
Tous les investisseurs privés n'ont pas d'expérience dans ce type de projets. Parfois, nous pouvons aborder ces opérations de manière trop simpliste, ce qui peut poser problème à l'avenir, avec pour résultat un investissement non rentable. C'est pourquoi il est important de prendre en compte toutes les variables avant d'effectuer l'achat. Par exemple, quels impôts devront être payés pour cette entreprise ou si certains frais peuvent être déductibles. À cette fin, il existe des professionnels spécialisés, comme on peut le voir dans cet Amarris direct avis. De même, si nous voulons savoir si nous devons rénover le local que nous envisageons d'acheter, nous pouvons également faire appel à des experts, tels que des architectes.
Les professionnels de l'architecture peuvent se concentrer sur des détails importants que nous ne sommes peut-être pas capables de voir. Par exemple, si l'installation électrique du local commercial est obsolète. Ou si certaines fissures ou humidités peuvent poser un problème important ou sont habituelles et superficielles. Ils peuvent également apporter des idées pour rendre le bien plus attrayant et adapter la rénovation éventuelle à notre capacité financière. Si, finalement, les travaux doivent être effectués, leur présence peut être légalement obligatoire. Dans le cas contraire, la participation de l'architecte est généralement recommandée de toute façon, pour superviser les travaux et éviter les incidents.
Mais si nous sommes à un stade très précoce de la recherche et que nous ne pensons pas encore à engager un architecte, nous devrons nous concentrer sur certains éléments lors de la sélection des locaux commerciaux potentiels à investir. Pour ce faire, il faut se concentrer sur deux grands groupes : les travaux nécessaires et indispensables, tels que les réparations ou la mise à jour des éléments de base, et les travaux d'amélioration pour rendre le bien attrayant pour les locataires. Les deux sont importants, mais les premiers sont prioritaires et peuvent également entraîner des coûts très élevés. C'est pourquoi, lors des visites, il est important de bien examiner certains aspects, tels que les installations électriques, la plomberie ou les évacuations.
Ainsi que les éventuelles humidités, qu'elles soient au plafond, sur les murs ou au sol. En raison de leur emplacement dans le bâtiment, les humidités peuvent être au sol et devenir un véritable problème, nécessitant une intervention coûteuse. Si certains éléments de construction nous empêchent de vérifier l'existence d'humidités, tels que des panneaux décoratifs sur les murs ou des faux plafonds, il est important de demander au propriétaire ou à l'agent immobilier de les retirer pour effectuer la vérification. Ainsi, nous pourrons également voir s'il existe des fissures ou d'autres défauts. Un autre point d'intérêt majeur est de vérifier les isolations et les menuiseries extérieures, comme les fenêtres, car cela représente une dépense importante si elles doivent être remplacées.
Toutes les variables doivent être prises en compte
Bien sûr, il existe également d'autres éléments fondamentaux à examiner, tels que l'accessibilité (en particulier pour les personnes à mobilité réduite) ou la climatisation ; mais, en général, ce sont les éléments indispensables. Une fois que l'attention a été portée à ce groupe de réparations potentielles, il est temps de passer au groupe suivant, celui des améliorations. À ce stade, il convient de prendre en compte à la fois les aspects liés à l'image et à la fonctionnalité. Par exemple, la distribution des espaces. Sont-ils adaptés au type de commerces qui pourraient être présents dans la zone ? Sont-ils confortables ? Sont-ils conformes à la réglementation ? Ce sont là quelques questions importantes pour pouvoir louer le bien immobilier et fixer un prix qui nous soit bénéfique.
En ce qui concerne les éléments qui peuvent rendre le local commercial attractif, il est évident que la peinture est l'un des travaux les plus basiques et aussi abordables pour rendre l'endroit plus agréable à regarder. Nous pouvons jouer avec plusieurs couleurs neutres dans différentes zones du bien immobilier. La différenciation peut également être réalisée avec l'éclairage. L'éclairage permet de créer des espaces distincts et apporte une nouvelle image au local commercial. Un autre point important concerne les revêtements, en particulier les sols. Ils doivent être résistants mais aussi attrayants. Tous ces travaux entraînent évidemment des coûts, mais ils peuvent être conçus de manière à ce qu'ils ne soient pas excessifs et qu'ils ajoutent de la valeur.
Chaque investisseur fait ses calculs et planifie en fonction de ses capacités financières. Mais nous ne pouvons pas oublier qu'il peut y avoir des surprises pendant la rénovation. C'est l'une des raisons pour lesquelles il est recommandé de bénéficier des conseils de professionnels tels que les architectes pour minimiser ces risques. Quoi qu'il en soit, il faut disposer d'une marge pour le coût total. Il est difficile d'établir ce montant, mais nous devrions avoir au moins 20 % du montant réservé pour d'éventuelles surprises ; ou du moins envisager la possibilité d'accéder à un financement complémentaire. Sinon, la rénovation pourrait être interrompue et l'investissement bloqué.
Il est également nécessaire de prendre en compte d'autres dépenses, en plus du coût du constructeur qui réalise la rénovation. Par exemple, les frais et taxes pour obtenir les licences, les honoraires des professionnels (comme l'architecte), les réparations et l'entretien futurs, etc. C'est pourquoi il est important de bien planifier ces phases de recherche de bien immobilier. Calculer le coût maximal que nous pouvons assumer pour la rénovation, en tenant compte des marges et des coûts indirects, et examiner soigneusement chaque local commercial susceptible d'être acheté. Une simple "liste de contrôle" peut nous aider pour les vérifications les plus basiques.
Il faut également envisager la possibilité de visiter plusieurs fois le même bien avant de l'acheter ; et le faire accompagné de professionnels qui donneront leur avis. En fin de compte, il s'agit de prendre certaines précautions et d'agir de manière rationnelle. La rénovation représente un coût important dans l'investissement immobilier et doit être très sérieusement prise en compte, car elle influence grandement le résultat final.