Au 4 ème trimestre de 2023, l'observatoire Crédit Logement/CSA indique que le taux moyen des crédits immobiliers dans le secteur concurrentiel s'est établi à 4,20 %. Ce niveau a été atteint à la suite d'une hausse remarquable amorcée au printemps de l'année 2022, et depuis, il a augmenté de 3,20 % pour égaler, pour la première fois en décembre 2023, le taux enregistré en 2009.
C'est une première depuis 2009 : jamais depuis cette année-là, le taux moyen des crédits immobiliers n'avait dépassé la barre des 4 %. En décembre 2023, il a de nouveau atteint les 4,2 %. Après deux années de progression constante, le taux moyen des crédits est revenu à son niveau du printemps 2009. L'augmentation de 189 points de base sur l'année 2023 reste cependant nettement inférieure à celle du taux d'usure, qui s'établit à 306 points de base pour les prêts de plus de 20 ans, selon les données d'une étude de l'Observatoire CSA/Crédit Logement publiée le jeudi 18 janvier 2024. Sur l'ensemble de 2023, le taux moyen a atteint 3,59 %.
La source précise toutefois que « si la progression a été rapide jusqu’en octobre, + 18 point de base -pdb- par mois en moyenne », la tendance est présentement à une courbe plutôt à l’horizontal avec « + 9 pdb en novembre et + 2 pdb en décembre ».
À l'origine, l'inflation et les taux élevés de la BCE
En guise d’explication de cette augmentation spectaculaire, il est fait référence aux taux élevés de la Banque centrale européenne (BCE) qui a agi en conséquence à l’inflation tout aussi élevée. Incitant les banques à répercuter cette hausse sur leur clientèle, au risque d'engendrer des transactions à perte.
« Pour la première fois depuis juillet 2022, le principal taux de refinancement de la BCE est resté stable, et le taux moyen de rémunération des dépôts des ménages n’a que faiblement cru. La profitabilité des nouveaux crédits accordés a pu s’élever et permettre aux banques de « marger » sans devoir accroître rapidement les taux des crédits accordés : d’autant qu’avec la transformation des clientèles et des marchés, la durée des crédits recule lentement », indique Crédit Logement.
Perspective d'une stabilité des taux des crédits dans l'immobilier avant une décrue à 3,30 % en 2025
Cependant, le nombre de prêts accordés a continué de diminuer pendant cette période. En décembre 2023, la durée moyenne des prêts accordés était de 248 mois, soit 20 ans et 8 mois, « un niveau rarement observé par le passé (13.6 ans en 2001 et 17.1 ans en 2014) », selon l'étude. Bien que cette durée soit restée presque stable depuis le printemps dernier, elle ne suffit plus à amortir les hausses de taux de l'année 2023, entraînant une baisse de 16,7 % de la capacité d'emprunt des ménages.
Pour l’année 2024, Crédit Logement envisage une stabilisation du taux des crédits immobiliers, avec un niveau annuel moyen tournant autour de 3,60 %, contre 3,59 % en 2023. Une tendance à la baisse devrait suivre à un rythme relativement régulier, pour atteindre 3,30 % en 2025.
