Le dispositif Denormandie, qui vise à encourager la rénovation de logements anciens destinés à la location, devait initialement prendre fin en 2026. Finalement, il restera en vigueur jusqu’en 2027, offrant aux investisseurs immobiliers une opportunité fiscale intéressante. Malgré des débats sur son efficacité, cette aide continue de soutenir la revitalisation des centres-villes et des copropriétés en difficulté.
Alors que le dispositif Pinel, destiné à l’investissement locatif dans le neuf, a pris fin en décembre 2024, son équivalent dans l’ancien devait également voir sa durée écourtée. Lors de l’examen du budget 2025, l’Assemblée nationale avait adopté un amendement visant à mettre fin au Denormandie dès le 31 décembre 2026. Cette décision s’appuyait sur un rapport de l’Inspection générale des finances.
Cette dernière mettait en doute son efficacité, avançant que seuls 880 ménages en avaient bénéficié en 2023, pour un coût de 10 millions d’euros. Cependant, le rejet du projet de loi de finances a conduit à l’abandon de cet amendement. Le gouvernement Bayrou, qui a succédé à l’équipe précédente après une censure parlementaire, n’a pas repris la proposition. Le dispositif Denormandie demeure donc applicable jusqu’à fin 2027.
Un dispositif fiscal attractif pour les investisseurs immobiliers
Créé en 2019, le Denormandie permet aux acheteurs de logements anciens de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, comprise entre 9 % et 21 % du prix du bien, travaux de rénovation inclus. Pour y être éligible, l’investisseur doit s’engager à louer le logement entre six et douze ans, en tant que résidence principale, et entreprendre des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’acquisition.
Les rénovations doivent permettre une amélioration énergétique de 20 à 30 %, inclure au moins deux types de travaux parmi l’isolation, le remplacement du système de chauffage ou de production d’eau chaude, ou encore la création d’une nouvelle surface habitable, comme une terrasse. Tous les logements ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif, indique Capital.
Seules certaines zones sont éligibles, notamment les communes intégrées au programme « Action cœur de ville » ou celles ayant signé une convention de revitalisation de territoire. Des plafonds sont également imposés, tant pour le loyer que pour les revenus du locataire. Ce dernier ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire et son revenu fiscal de référence doit rester sous un seuil défini.
Les copropriétés dégradées toujours concernées
En avril 2024, la loi sur l’habitat dégradé a prolongé le Denormandie jusqu’en 2027, en l’étendant aux copropriétés en difficulté financière. Toutefois, un amendement adopté en octobre dernier visait à restreindre cette extension, l’Inspection générale des finances ayant relevé les limites du dispositif pour répondre aux besoins spécifiques des copropriétés dégradées. Avec l’abandon de cet amendement, ces biens restent finalement éligibles aux avantages fiscaux du Denormandie.
Avec la fin du Pinel et un marché immobilier en pleine mutation, le Denormandie reste l’un des derniers dispositifs fiscaux permettant d’investir dans l’ancien tout en bénéficiant d’un allègement fiscal. Les investisseurs ont encore trois ans pour en profiter et contribuer ainsi à la rénovation des centres-villes concernés.
