Le secteur de l’immobilier va mal en France. Le gouvernement a mis en place un dispositif pour relancer l’investissement locatif, remplaçant ainsi le dispositif de défiscalisation Pinel.
Ce nouveau dispositif, mis en place par Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, a pour objectif de stimuler le marché locatif. Toutefois, cette proposition suscite de vives critiques, notamment de la part des propriétaires, qui estiment que le dispositif « Jeanbrun » ne répond pas à leurs besoins. Selon une étude réalisée par PAP auprès de 1450 propriétaires, 83 % d’entre eux affirment que ce dispositif ne les incite pas à investir dans l’immobilier à court terme.
Les critiques portent principalement sur la rentabilité de l’investissement locatif. En effet, 52 % des personnes interrogées estiment que la rentabilité est trop faible, ce qui décourage l’investissement. La baisse des rendements est attribuée à plusieurs facteurs : l’encadrement des loyers, la hausse des taxes foncières et l’augmentation des coûts liés aux rénovations énergétiques. Corinne Jolly, présidente de PAP, souligne que tant que la rentabilité nette continue de se dégrader, les propriétaires ne seront pas motivés à investir davantage dans l’immobilier. Certains choisissent même de retirer leurs biens du marché locatif ou de réorienter leurs investissements vers d’autres secteurs plus rentables.
Les critiques sur la rénovation énergétique dans l’immobilier et les exigences financières
Le dispositif Jeanbrun impose également des exigences strictes concernant la rénovation des biens immobiliers pour bénéficier des avantages fiscaux. En effet, pour un bailleur achetant un logement ancien, il est nécessaire de réaliser des travaux de rénovation énergétique représentant 30 % du prix d’acquisition du bien. Par exemple, pour un bien d’une valeur de 250 000 euros, cela correspond à un coût de 75 000 euros pour les travaux. Cette exigence est perçue comme trop contraignante par de nombreux investisseurs, notamment dans les zones où la situation économique est déjà fragile. Sylvain Grataloup, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers, critique cette condition, estimant qu’elle pourrait dissuader les investisseurs, en particulier dans les zones à faible rentabilité.
Les propriétaires se disent également préoccupés par le coût des rénovations énergétiques, qui représente une part importante du budget pour les investisseurs. Dans certaines régions, les travaux nécessaires pour rendre un bien conforme aux nouvelles normes énergétiques sont jugés trop lourds, ce qui augmente encore le coût d’acquisition. Cette situation est particulièrement préoccupante dans des zones où les prix de l’immobilier sont déjà bas, ce qui réduit la rentabilité de l’investissement.
En réponse à ces critiques, le gouvernement a indiqué qu’il envisageait des ajustements, bien que ceux-ci ne soient pas immédiats. Selon l’entourage du ministre du Logement, des discussions sont en cours pour réduire la part des travaux de 30 % à 20 %. Toutefois, le budget étant sur le point d’être adopté grâce au 49.3, toute modification du dispositif pourrait être intégrée dans le prochain projet de loi sur la décentralisation, qui inclura également un volet sur le logement.
Le gouvernement espère que ces ajustements permettront de répondre aux préoccupations des propriétaires et d’encourager l’investissement locatif. Cependant, pour de nombreux bailleurs, ces propositions restent insuffisantes pour relancer le secteur et résoudre les problèmes rencontrés par les investisseurs.
Il ne me parait pas juste qu’une même loi (celle qui interdit de mettre en location un bien de catégorie DPE=E, F ou G) ait des conséquences très différentes pour les populations des régions froides et des régions chaudes. Si la plupart des « passoires » (critère invoqué comme élément de décence) se trouve dans les régions froides (par exemple, il n’y a pas de passoires thermiques en Corse ou sur la Côte d’azur), ce n’est pas dû à la qualité du bâti, mais plus certainement aux conditions climatiques contingentes. Le DPE n’en tient pas compte, attribuant systématiquement une meilleure note, pour un même bâti, aux régions chaudes (une à deux classes de différence). Dès lors le DPE ne devrait être qu’un élément d’information pour les acteurs du marché. A tout le moins, si l’on veut absolument une loi, elle devrait s’appliquer différemment selon les régions afin de ne pas punir ceux qui subissent un hiver long et froid (il y en a encore).
Il y a une étape préalable à la mise en œuvre de la démarche Jeanbrun : ruiner le vendeur du logement ancien acquis avant travaux. On commence à voir des « promoteurs avisés » qui proposent des prix 30% au-dessous du marché (qui a déjà fortement baissé depuis trois ans) au prétexte de la litanie de travaux égrenés tout au long de l’audit énergétique, souvent fantaisistes ou déraisonnables. Quand on s’attaquera à la classe D, on verra le désastre.