Les logements mal classés en termes de performance énergétique, notamment ceux étiquetés F ou G par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), subissent de lourdes décotes lors de leur revente. Une étude menée par le bureau d’études thermiques Ithaque, publiée le 2 avril 2025, révèle que ces biens immobiliers se vendent avec des rabais significatifs, pouvant atteindre jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros. Cette tendance est alimentée par la réglementation stricte, qui interdit progressivement la location des passoires thermiques.
L’étude d’Ithaque, réalisée en collaboration avec les notaires de France, porte sur les dix plus grandes villes françaises. Elle met en lumière l’impact du DPE sur le marché immobilier, avec des décotes parfois spectaculaires. Pour les appartements classés F ou G, la décote par rapport aux prix moyens du marché oscille entre 237 et 667 euros par mètre carré. En termes absolus, cela représente des pertes importantes. Par exemple, à Nice, un appartement de 40 m² se vend avec une décote de près de 49 000 euros. À Strasbourg, la perte atteint 46 000 euros et à Bordeaux, elle est de 40 000 euros pour un bien de la même taille. Cette dévaluation représente souvent plus de 20 % de la valeur du bien, soulignant l’importance du DPE dans les négociations immobilières.
Pour les maisons, la décote est encore plus marquée. En moyenne, une maison mal classée perd entre 552 et 1 114 euros par m², en fonction de la ville. À Bordeaux, par exemple, une maison de 150 m² classée F ou G voit sa valeur réduite de plus de 255 000 euros par rapport à une maison mieux classée (A ou B). Une maison classée A ou B dans cette même ville se vend en moyenne à 5 038 euros le m², tandis qu’une maison notée F ou G chute à 3 345 euros le m². Cela signifie que le prix total de la maison peut être inférieur de près de 250 000 euros, une différence qui constitue un frein majeur pour les propriétaires souhaitant vendre leurs biens énergivores.
Des différences notables entre les villes
Les études montrent que la décote varie considérablement d’une ville à l’autre. Les maisons et appartements mal classés en DPE perdent plus de valeur dans des villes comme Bordeaux, Lyon et Montpellier, où la différence de prix atteint des niveaux records. Par exemple, à Lyon, une maison de 150 m² mal classée se vend avec une décote de 237 000 euros, tandis qu’à Montpellier, la perte peut s’élever à 217 000 euros. Ce phénomène est particulièrement visible dans les régions au climat plus froid, où les maisons mal isolées consomment davantage d’énergie. Les acheteurs, conscients des coûts de rénovation, sont donc moins enclins à investir dans ces biens.
À Paris, bien que la décote soit toujours présente, elle est beaucoup plus faible. Le marché immobilier de la capitale, caractérisé par une offre limitée et une demande élevée, accorde moins d’importance à l’étiquette énergétique. Ainsi, dans la capitale, les décotes liées au DPE ne dépassent pas 657 euros par m² pour les appartements, et sont inexistantes pour les maisons, qui représentent un marché de niche à Paris.
Le DPE est devenu parmi les critères les plus importants pour acheteurs potentiels
Le DPE est devenu un critère essentiel pour les acheteurs, qui demandent désormais systématiquement la note énergétique des biens avant de prendre leur décision d’achat. Selon Jean-Régis de Vauplane, porte-parole d’Ithaque, la note de DPE est désormais le deuxième renseignement le plus sollicité par les acquéreurs, après le prix du bien, rapporte Capital. Ce phénomène est renforcé par les politiques publiques visant à interdire la location des passoires thermiques, avec une interdiction pour les logements classés F à partir de 2028.
Les propriétaires de logements mal classés sont donc confrontés à une double contrainte : la difficulté à louer ces biens à l’avenir et la baisse significative de leur valeur sur le marché. Le DPE devient ainsi un facteur déterminant dans les négociations immobilières, et les propriétaires doivent envisager des travaux de rénovation pour améliorer l’étiquette énergétique de leur bien s’ils souhaitent en tirer une valeur adéquate.
