La hausse des taux d'intérêt appliquée ces derniers mois par les banques françaises signifie un renchérissement du coût du crédit immobilier. La capacité d'emprunt des ménages a connu une chute de l'ordre de 20 % sur deux ans. Quelle somme un ménage est-il en mesure d'emprunter en prenant en compte les taux actuels ? Pour répondre à cette question, il sied de détailler trois scénarios.
Un renchérissement du coût du crédit
Celles et ceux qui sont devenus propriétaires de biens immobiliers il y a quelques années ont bénéficié de conditions d'emprunt radicalement différentes de celles d'aujourd'hui. La hausse des coûts du crédit ainsi que la frilosité des banques sont des vecteurs d'instabilité sur le marché du crédit immobilier.
Selon les chiffres du courtier Meilleurtaux, le taux d'intérêt moyen sur 20 ans était de 1,1 % en 2021. Sa valeur a aujourd'hui triplé pour passer à 3,4 %. Obtenir un crédit devient donc une opération de plus en plus compliquée. Il faut consentir à un apport personnel de plus en plus élevé si on veut être en mesure de convaincre une banque de nous prêter de l'argent.
Toujours selon Meilleurtaux, l'apport personnel moyen, chez les 50-60 ans, était en 2019 de 54 590 euros. Il est passé à 87 209 euros en 2022. Une question se pose alors : combien est-il possible d'emprunter de nos jours en fonction de ses revenus ?
La hausse des taux d'intérêt pourrait perturber l'équilibre du marché immobilier et nécessite des mesures telles que l'ajustement rapide des valeurs pour compenser le coût du crédit et éviter de bloquer la production de nouveaux logements. pic.twitter.com/nxWwATlNMV
— Mathieu Faraco (@Libre_et_Riche) June 6, 2023
Le cas d'un jeune emprunteur
Si on prend le cas d'un homme dans sa vingtaine souhaitant contracter un emprunt, afin de financer son premier achat immobilier. Avec un salaire mensuel net de 2 000 euros, il peut prétendre à des mensualités de 700 euros, soit un taux d'endettement de 35 %, tel qu'imposé par les normes du Haut conseil de stabilité financière (HCSF).
Étant encore jeune, cet homme peut prétendre à un prêt sur 25 ans avec un taux de 3,6 %. Il peut ainsi espérer emprunter 136 000 euros en juin 2023. Il y a deux ans, et alors que le taux était de 1,35 %, ce même jeune homme aurait pu emprunter plus de 174 000 euros.
Le cas d'un couple de trentenaires
Deuxième exemple, celui d'un couple de trentenaires cherchant à faire l'acquisition d'une résidence principale. Ce couple gagne 4 500 euros nets par mois. En se basant sur le même taux d'endettement de 35 %, ce couple peut donc rembourser 1 577 euros par mois sur leur crédit immobilier.
Bénéficiant, eux aussi et en raison de leur jeune âge, d'un prêt sur 25 ans, à un taux de 3,45 %, ils peuvent aujourd'hui prétendre à un emprunt de 304 000 euros. Il y a deux ans, cette somme aurait été de 383 000 euros. La perte est ainsi de 79 000 euros, soit plus de 20 % de leur capacité d'emprunt. Certes, la baisse des prix de l'immobilier vient relativement alléger la facture de ce couple d'emprunteurs. Mais cette baisse est aujourd'hui encore trop légère pour compenser les effets néfastes de la hausse des taux d'intérêt.
Le cas d'un couple de quinquagénaires
Ce couple bénéficie de revenus mensuels nets de 6 500 euros. Ils peuvent donc rembourser leur crédit à hauteur de 2 277 euros par mois Or, en raison de leur âge avancé, ces individus ne peuvent bénéficier que d'un prêt sur 20 ans, à un taux de 3,4 %. À ces conditions, ils peuvent ainsi emprunter, en juin 2023, de 356 000 euros. Deux ans plus tôt, cette somme aurait été de 429 000 euros. Ici encore, leur capacité d'emprunt est amputée de plus de 20 %.
Des Français exclus du marché du crédit immobilier
Le pouvoir d'achat immobilier des Français fond donc comme neige au soleil. Les ménages les plus modestes se voient même dans l'incapacité d'emprunter. L'Observatoire Crédit Logement/CSA assure que « le resserrement de l'accès au crédit et la contraction de l'offre bancaire pèsent sur une demande fragilisée par les pertes de pouvoir d'achat et la remontée des taux des crédits immobiliers. L'accès au marché devient donc de plus en plus difficile ». Le nombre de crédits accordés en France était ainsi en baisse de 35,1 % en France en mai 2023.
