Le secteur de l’immobilier traverse une période difficile en France. Un rapport de l’Institut Montaigne, publié mercredi 27 août 2025, met en évidence la difficulté croissante pour les classes moyennes d’accéder à la propriété en France. Cette évolution est directement liée à l’augmentation continue des prix du logement au cours des vingt dernières années.
L’étude, réalisée par ce cercle de réflexion à orientation libérale, indique que les prix de l’immobilier ont progressé de 88 % en vingt ans. Cette augmentation s’accompagne d’un allongement de la durée des emprunts immobiliers, qui s’étend désormais sur 25 à 29 ans. Selon les données présentées, 24 % des ménages détiennent 68 % du parc de logements possédés par des particuliers. Le rapport relève ainsi une concentration croissante du patrimoine immobilier au sein d’une minorité de la population.
Les auteurs expliquent cette évolution par un déséquilibre entre l’offre et la demande, en particulier dans les zones dites tendues. Ce phénomène s’explique par plusieurs facteurs : la décohabitation, qui accroît le besoin en logements, et le processus de métropolisation, qui renforce la pression dans certaines villes. La crise de la construction est également citée comme un élément aggravant.
Un patrimoine immobilier de plus en plus concentré
Le rapport souligne que la propriété immobilière tend désormais à se concentrer entre les mains des ménages âgés de plus de 50 ans et des catégories sociales les plus aisées. Le nombre de résidences secondaires progresse plus rapidement que celui des résidences principales, avec une hausse de 1,7 % contre 0,9 % entre 2013 et 2018. Parallèlement, le volume de logements vacants s’accroît 2,3 fois plus vite que le nombre total de logements entre 2005 et 2023.
Cette situation pèse particulièrement sur les classes moyennes, dont les revenus reposent principalement sur l’activité professionnelle. Selon les auteurs du rapport, cette évolution alimente des tensions sociales en raison de l’attachement marqué à la propriété en France.
Concernant la politique publique du logement, l’Institut Montaigne observe que les dépenses restent élevées, mais que les montants destinés spécifiquement à l’accession à la propriété demeurent limités. Ce constat conduit les rédacteurs à proposer une réorientation des dispositifs existants.
Des pistes alternatives pour l’accès à la propriété
Le rapport formule dix recommandations visant à améliorer l’accès au logement. Parmi elles figure la volonté de mieux accompagner les propriétaires dans la transformation de leurs biens, notamment pour réduire le nombre de logements vacants.
Les auteurs insistent également sur la nécessité de développer des modes alternatifs d’accession à la propriété. Ils évoquent plusieurs mécanismes comme le démembrement de propriété, qui dissocie usufruit et nue-propriété, ou le bail réel solidaire, qui permet d’acquérir uniquement le bâti à un coût réduit, le foncier restant propriété d’un organisme. Ces dispositifs sont présentés comme des solutions pour diminuer le prix d’achat initial et alléger la charge financière des ménages.
L’Institut Montaigne conclut que l’accession à la propriété doit davantage s’appuyer sur ces outils hybrides et alternatifs, tels que la propriété progressive ou partagée, rappelant qu’ils ne nécessitent pas d’apport personnel de la part des acquéreurs. Ces mesures sont mises en avant comme des réponses possibles à la difficulté croissante rencontrée par les classes moyennes pour devenir propriétaires.
