Longtemps évitées par les acheteurs, les passoires thermiques retrouvent de l’attrait sur le marché immobilier. Ces logements classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) avaient vu leur cote chuter face aux contraintes de rénovation et aux restrictions légales, comme l’interdiction de louer les logements classés G à partir de 2025.
Pourtant, avec la reprise du crédit immobilier et des prix plus accessibles, les acquéreurs y voient désormais des opportunités d’investissement ou d’acquisition à coût réduit. Une étude conjointe d’Empruntis et Evoriel confirme cette tendance : entre 2023 et 2024, les ventes de passoires thermiques ont progressé de 7,3 % dans l’investissement locatif et de 20 % pour les résidences principales.
Les financements liés à ces biens ont augmenté de 57 %, atteignant même 59 % pour les logements classés G. Cette dynamique est soutenue par un assouplissement des conditions de crédit observé depuis début 2024, qui a contribué à relancer la demande globale.
Des prix décotés et des aides incitatives pour les acquéreurs des passoires thermiques
Ce regain d’intérêt s’explique en partie par une baisse marquée des prix. Le marché immobilier, globalement en repli, a contraint les vendeurs à revoir leurs prétentions à la baisse. Ainsi, la décote appliquée aux passoires thermiques est en moyenne plus importante que celle des logements mieux classés : 6,1 % contre 5,7 % à Paris, 6,3 % contre 4,7 % dans le Nord-Ouest. Pour les acheteurs, cela représente une marge de négociation non négligeable.
Les perspectives de plus-value ne sont pas à exclure pour ceux qui envisagent des travaux. Les aides publiques, comme l’éco-prêt à taux zéro ou MaPrimeRénov’, rendent plus accessible la rénovation énergétique de ces logements. De nombreux investisseurs profitent également de la possibilité de déduire ces travaux de leurs revenus locatifs. Comme l’explique Sébastien Thomas, directeur national transaction chez Evoriel : « Pour les propriétaires, c’est l’occasion de céder des biens qu’ils ne peuvent ou ne veulent pas rénover tout en encaissant une plus-value s’ils le détiennent depuis longtemps. Les acquéreurs, eux, peuvent devenir propriétaires à meilleur prix ».
Si l’image des passoires thermiques reste associée à des coûts de travaux élevés et des contraintes réglementaires, elles deviennent aujourd’hui un levier stratégique pour accéder à la propriété ou réaliser un investissement. Pour certains profils, elles représentent une opportunité de rentrer sur le marché immobilier à des conditions avantageuses, à condition d’avoir un projet de rénovation bien cadré. Le contexte actuel semble ainsi transformer un défaut hier rédhibitoire en atout circonstanciel.
