Les zones commerciales, souvent vues comme des espaces ternes et mal intégrés, pourraient devenir la clé pour résoudre la crise du logement en France. Une étude récente révèle que leur transformation pourrait permettre la création de plus de 1,6 million de logements, un projet lancé par le gouvernement en 2023 pour redéfinir ces espaces.
Ces zones commerciales, souvent qualifiées de « France moche », se caractérisent par leurs vastes parkings, leurs magasins en forme de cubes, et leur faible intégration dans le tissu urbain. Elles se trouvent généralement à l’entrée des villes, aux frontières entre espaces urbains et ruraux. En dépit de leur apparence, ces espaces concentrent 72 % des dépenses de consommation des Français, un chiffre qui témoigne de leur rôle économique encore très important. Toutefois, le foncier se fait de plus en plus rare, et il devient urgent de réinventer ces espaces pour répondre à de nouveaux défis.
L’étude réalisée par Icade et la SCET, deux filiales de la Caisse des Dépôts, estime qu’un potentiel de transformation significatif existe. Selon l’étude, il est possible de créer 123 200 logements sur des sites de moins de trois hectares à court terme, et 336 700 logements d’ici 15 ans sur des sites de trois à cinq hectares. Quant aux sites plus grands, leur transformation pourrait permettre de développer 1,18 million de logements à horizon 20 ou 25 ans, rapporte Le Figaro immobilier. Cette reconversion de zones commerciales offre ainsi une perspective majeure de croissance pour le secteur immobilier, tout en répondant à une forte demande de logements.
Des bénéfices multiples : logements, espaces verts et foncier économique
Outre la création de nouveaux logements, cette reconversion pourrait avoir des effets bénéfiques sur l’artificialisation des sols. L’étude indique que plus de 15 000 hectares de foncier économique seraient libérés, ainsi que 10 000 hectares d’espaces verts et de zones renaturées. Ces zones pourraient ainsi offrir des espaces de vie plus intégrés à la nature et mieux connectés aux infrastructures urbaines. Ce projet permettrait de réduire la pression sur les zones agricoles et naturelles, un enjeu de taille dans le contexte actuel de lutte contre la bétonisation des territoires.
Les régions les plus susceptibles de bénéficier de ce programme sont principalement Auvergne-Rhône-Alpes, Hauts-de-France, Nouvelle-Aquitaine et Grand Est, qui concentrent la majorité des sites potentiels. Ces zones présentent souvent un grand nombre de terrains sous-utilisés qui pourraient accueillir des projets de reconversion à grande échelle.
Des obstacles à surmonter
Cependant, la transformation de ces zones commerciales en espaces résidentiels rencontre plusieurs obstacles. D’abord, le temps nécessaire pour mener à bien ces projets à grande échelle, qui s’étendent souvent sur plusieurs années. Ensuite, il existe des défis économiques et logistiques, notamment le financement des projets et l’équilibre économique des reconversions, car il est essentiel que ces projets soient viables à long terme.
Enfin, la diversité des acteurs impliqués, qu’il s’agisse des collectivités locales, des promoteurs immobiliers ou des commerçants, peut freiner le processus. Le groupe Icade, déjà impliqué dans ce type de projet, se charge de coordonner la reconversion de ces zones. Toutefois, les initiatives privées doivent souvent s’accompagner de soutien public pour garantir leur succès, en particulier en matière d’infrastructures et d’aménagement du territoire.
Une nouvelle vision pour les zones commerciales
Cette initiative constitue une opportunité majeure pour les villes françaises, en particulier celles confrontées à un manque de foncier disponible pour répondre à la demande croissante de logements. Elle pourrait également avoir des effets bénéfiques sur la qualité de vie des habitants en redéfinissant l’usage de ces espaces aujourd’hui dévalorisés.
Si des freins existent, la transformation de ces zones commerciales reste une voie privilégiée pour développer des logements accessibles tout en revalorisant les espaces urbains. Dans les années à venir, il faudra suivre de près l’évolution de ces projets, qui pourraient bien marquer un tournant dans la manière dont la France gère ses espaces commerciaux et résidentiels.
Étude purement physico-mathématique qui montre qu’on peut installer 1,6 million de logements sur 80000 hectares et permettre ainsi à 4 millions de (nouveaux?) habitants de profiter de la ‘France moche ». Merci pour eux. Et bien sûr les français sont « pour », comme il étaient pour les barres dans les années 60. Mais a-t-on réellement évalué ce que coûterait la transformation de cette France moche en une belle France? Combien coûte un tel programme? Et qui va payer? Dans ma commune (projet d’augmentation de 10% de la population), il n’y avait pas de problème particulier (installation sur des terres agricoles, pas de dépollution nécessaire, pas de renaturation, pas de réaménagement d’infrastructure, pas de nouveaux services publics)….mais augmentation de la taxe foncière de 50%, tout de même. La population française sera à son apogée dans 10 ans et les besoins ne seront ni en Auvergne, ni dans les Hauts de France, ni dans le Grand-est..mais dans le Sud et en Bretagne. Pas d’emballement donc, la France ne s’est pas faite en un jour; surtout prendre son temps et n’avancer que par la réalisation réussie d’expériences locales, n’en déplaise à Icade et à la SCET.